当前位置: 首页 > >

浅析我国住宅专项维修资金管理模式

发布时间:

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 浅析我国住宅专项维修资金管理模式 作者:李伟 来源:《建筑工程技术与设计》2014 年第 18 期 【摘要】本文从分析维修资金管理模式入手,通过对比政府代管、物业管理公司代管和业 主资管这三种管理模式发现,以业主为管理主体的模式最为合理。提出今后维修资金管理模式 将实现以业主资管维修资金为主,多方共同参与的方式,并加强业主委员会职能发挥,以使维 修资金的管理更为高效。 【关键字】维修资金;管理模式;政府;物业管理公司;业主 作为住宅的“养老金”,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修 期满后的维修和更新、改造的资金[1]。 目前,有关住宅专项维修资金的管理问题是物业管理中比较常见的问题,并受到普遍关 注,由于维修资金归集规模的不断扩大,使得资金的管理问题变得越来越突出和敏感。 一、我国当前维修资金管理模式现状 *年来,由于我国房地产市场不断发展,如何在归集的资金日益扩大的形势下,合理安全 的使用维修资金变得尤为重要。要解决这一问题,关键是要对管理主体进行科学合理的定位。 08 年新的维修资金管理办法中规定业主大会可以决定维修资金的管理主体,而业主大会可以 有第三方代管和业主自管两种方式。而由于种种原因,各地对维修资金管理主体的规定并未形 成统一,归结起来可以大致分成三种,分别为政府代管、物业管理企业代管和业主委员会自 管。下面笔者从安全性、监督管理以及使用效率三个角度对三种管理模式进行逐一分析。 (1)政府代管 在三种管理模式中,政府代管的方式最为普遍,以代管金额从高到低排列的四个代管部门 分别为公积金管理中心,房地产行政主管部门,房改部门,财政部门。 在安全性方面,政府代管无意是最高的,但为了防止资金被非法挪用的情况出现,我们也 要加强资金的监管力度; 在监督管理方面,为方便各方的监督和检查,政府应以每幢每户建立账户,并确保信息的 公开化和透明化; 在使用效率方面,维修资金用于确保住宅公共部分和共用设施的良好运转。由政府代管维 修资金,往往设立了较为复杂、繁琐的审批程序,以确保资金使用的安全,但也造成了维修资 金不能及时到位,以致“维而不修”情况的出现。此外,政府代管在资金使用效率方面还存在以 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 下弊端:一是某些地方政府没有对资金预算和用途进行严格审核,列入非维修资金承担项目, 或是为追求政绩列入一些可有可无的项目,致使维修资金被不合理使用;二是由于政府对市场 信息缺乏了解,同时在专业性上有所欠缺,导致政府经办人员对项目预算和工程管理方面经验 不足,特别是对于金额较大的维修项目,未采取公开招标或询价采购,导致工程费用超标,致 使维修资金浪费;三是大部分地方政府未设专门的维修资金管理部门,导致在分摊维修费时, 政府经办人员经验不足,业务不了解,再加上人员变动又较为频繁,造成分摊不合理,从而使 业主的利益受到损害。 (2)物业管理企业代管 作为为业主服务的物业管理公司,代管维修资金本来“天经地义”,但考虑到物业管理公司 毕竟以盈利为目的,对于动辄数百乃至上千万的维修资金,难免有其自身利益的追求,因而我 国目前采用采用物业管理代管维修资金的规模仍然是少数。 在安全性方面,尽管物业管理公司对维修基金的安全管理科员承担一定的经济和法律责 任,但毕竟是以有限责任公司存在,如果发生资金的丢失或者亏损,其赔偿能力是十分有限 的。同时,物业管理公司作为经济实体,如果缺乏监管力度,很有可能出现维修资金被挪用的 情况;此外在物业管理公司更换的时候,还会存在维修资金被滞留或者设置*贾挛拮式 不能被及时转交的风险。 在监督方面,业主与物业管理公司建立的是一种委托代理的关系。如果业主想要了解物业 公司的行为,就要花费很高的监督成不;相反物业公司作为经济实体加之其物业维修的专业 性,使其很容易逃避政府和业主监管,因此监督难度不小。 在使用效率方面,物业管理公司有责任对共用部分和公共设施给予日常保修和维护,通过 及时使用维修资金,以确保物业安全、有效。但由于物业管理公司与开发建设单位存在利益上 的关系,导致本应由开发建设单位承担的共用部分和公用设施的保修责任,通过挪用维修资金 而自行维修,从而使维修资金不合理使用,使业主的利益受到损害。 (3)业主资管 由于维修资金是为维护和更新共用部位和共用设施而建立,即为服务于业主,因此维修资 金归全体业主共同所有,而业主自然也对维修资金有自主管理的权力。 在安全性方面,目前,业主委非独立法人组织,且无任何财产担保,一旦维修资金有问题 将有可能无人承担责任,且由于业主委成员素质参差不齐,使得维修资金在安全性上存在极大 隐患; 在监督方面,目前还没有专门的机构对业主委实施监督,因此应建立完善的维修资金使用 制度,加大对业主委的监督力度,防止业主委挪用或侵吞维修资金。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 在使用效率方面,维修资金的使用涉及相应的政策法规和工程技术等多方面知识,尽管作 为共用部分和共用设施的使用者,业主能及时利用维修资金对损坏部分进行维修,但却缺乏相 关的专业知识,同时也不能确保有相应的时间和精力来处理相关维修问题。业主委不能判断物 业公司提出的维修计划是否合理,也很难通过自身力量对物业进行维修和更新。 二、新的维修资金管理模式 房地产市场的快速发展,住宅产权的多元化进程也带来了我国物业的管理模式的巨大转 变。正逐渐由政府主导,向政府、市场及社会多维治理模式过渡。政府将逐步退出具体事项的 管理,通过放权、职能转变等方式,逐步退出具体事项的管理,从运动员变成裁判[2]。政府 应将管理重点放在对维修资金发规定的起草、制定、修改和执行上;推行业主自治,并指导业 主委员会更好的发挥在维修资金管理重点作用。 维修资金归全体业主共有,并关系到每一个业主的切身利益,其管理就不应当随便地呗物 业管理公司或者政府部门多代替或剥夺[



友情链接: